ISAI por estado: tasas del impuesto de adquisición de inmuebles
Las 32 tasas vigentes del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, con el monto real sobre una propiedad de $2,000,000.
Datos actualizados a julio de 2026 · Fuente: disposiciones fiscales de cada entidad
El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es el impuesto estatal o municipal que paga quien compra un inmueble en México. Su tasa va del 1.5% en Chiapas al 5.5% en Estado de México, con un promedio nacional de 2.87%. Sobre una casa de $2,000,000, eso significa pagar $30,000 en el estado más bajo frente a $110,000 en el más alto: una diferencia de $80,000 por el mismo inmueble. Lo retiene y entera el notario al momento de escriturar.
Tabla del ISAI en los 32 estados
Ordenada de la tasa más alta a la más baja. El monto corresponde a un inmueble de $2,000,000.
| # | Estado | Tasa ISAI | ISAI sobre $2,000,000 | Directorio |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Estado de México | 5.5% | $110,000 | Notarías → |
| 2 | Sinaloa | 4.6% | $92,000 | Notarías → |
| 3 | Ciudad de México | 4.5% | $90,000 | Notarías → |
| 4 | Sonora | 4.5% | $90,000 | Notarías → |
| 5 | San Luis Potosí | 3.5% | $70,000 | Notarías → |
| 6 | Baja California Sur | 3% | $60,000 | Notarías → |
| 7 | Campeche | 3% | $60,000 | Notarías → |
| 8 | Coahuila | 3% | $60,000 | Notarías → |
| 9 | Jalisco | 3% | $60,000 | Notarías → |
| 10 | Michoacán | 3% | $60,000 | Notarías → |
| 11 | Nuevo León | 3% | $60,000 | Notarías → |
| 12 | Oaxaca | 3% | $60,000 | Notarías → |
| 13 | Querétaro | 3% | $60,000 | Notarías → |
| 14 | Quintana Roo | 3% | $60,000 | Notarías → |
| 15 | Tamaulipas | 3% | $60,000 | Notarías → |
| 16 | Veracruz | 3% | $60,000 | Notarías → |
| 17 | Baja California | 2.8% | $56,000 | Notarías → |
| 18 | Colima | 2.5% | $50,000 | Notarías → |
| 19 | Durango | 2.5% | $50,000 | Notarías → |
| 20 | Guanajuato | 2.5% | $50,000 | Notarías → |
| 21 | Guerrero | 2.5% | $50,000 | Notarías → |
| 22 | Hidalgo | 2.5% | $50,000 | Notarías → |
| 23 | Nayarit | 2.5% | $50,000 | Notarías → |
| 24 | Tlaxcala | 2.5% | $50,000 | Notarías → |
| 25 | Zacatecas | 2.5% | $50,000 | Notarías → |
| 26 | Aguascalientes | 2% | $40,000 | Notarías → |
| 27 | Morelos | 2% | $40,000 | Notarías → |
| 28 | Puebla | 2% | $40,000 | Notarías → |
| 29 | Tabasco | 2% | $40,000 | Notarías → |
| 30 | Yucatán | 2% | $40,000 | Notarías → |
| 31 | Chihuahua | 1.8% | $36,000 | Notarías → |
| 32 | Chiapas | 1.5% | $30,000 | Notarías → |
En las entidades con tasa progresiva o con tarifas municipales diferenciadas se toma la tasa general aplicable a vivienda; el monto exacto lo determina el notario conforme a la ley de ingresos vigente del municipio donde se ubica el inmueble.
Cómo se distribuyen las tasas en el país
Hasta 2%
7 estadosAguascalientes, Chiapas, Chihuahua, Morelos, Puebla, Tabasco, Yucatán.
2.01% a 3%
20 estadosBaja California, Baja California Sur, Campeche, Coahuila, Colima, Durango, Guanajuato, Guerrero, Hidalgo, Jalisco, Michoacán, Nayarit, Nuevo León, Oaxaca, Querétaro, Quintana Roo, Tamaulipas, Tlaxcala, Veracruz, Zacatecas.
3.01% a 4%
1 estadoSan Luis Potosí.
Más de 4%
4 estadosCiudad de México, Estado de México, Sinaloa, Sonora.
Por qué el ISAI cambia tanto de un estado a otro
El ISAI no es un impuesto federal. Cada entidad federativa lo regula en su propia legislación fiscal y, en buena parte del país, la recaudación corresponde al municipio a través de su ley de ingresos anual. De ahí que existan tres modelos distintos conviviendo: estados con una tasa única fija, estados con tarifa progresiva que sube conforme al valor del inmueble, y estados donde cada municipio publica su propia tabla.
Esa dispersión explica por qué comprar la misma casa cuesta miles de pesos más en una entidad que en otra sin que cambie nada del inmueble. También explica por qué las cifras que circulan en internet suelen estar desactualizadas: las tasas se revisan cada ejercicio fiscal y no existe un registro nacional único que las concentre.
Para el comprador, la consecuencia práctica es sencilla: el ISAI debe presupuestarse desde el inicio, no descubrirse en la firma. Sobre una casa de $2,000,000 representa entre $30,000 y $110,000, cantidades que en muchos casos superan a los propios honorarios notariales.
Preguntas frecuentes sobre el ISAI
¿Qué es el ISAI?
El ISAI es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles: el gravamen que se causa cuando la propiedad de un inmueble cambia de titular. Lo regula cada entidad federativa —en algunos estados lo recauda el municipio— y por eso su tasa y su nombre cambian de un lugar a otro: también se le conoce como impuesto de traslado de dominio o ISABI.
¿Quién paga el ISAI, el comprador o el vendedor?
Lo paga el adquirente, es decir el comprador. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la ganancia obtenida, que es un impuesto distinto y federal. El notario calcula, retiene y entera ambos al momento de escriturar, y esa retención queda asentada en la escritura.
¿Cuál es el estado con el ISAI más alto y el más bajo?
La tasa más alta corresponde a Estado de México con 5.5% y la más baja a Chiapas con 1.5%. Sobre un inmueble de $2,000,000 la diferencia entre ambos extremos es de $80,000.
¿Sobre qué valor se calcula el ISAI?
Sobre el valor más alto entre el precio de la operación, el valor catastral y el valor del avalúo practicado por perito autorizado. Por eso el avalúo no es un trámite opcional: determina la base gravable y, con ella, el monto del impuesto.
¿Hay descuentos o exenciones en el ISAI?
Varias entidades contemplan reducciones para vivienda de interés social, adquirentes de primera vivienda, adultos mayores o regularización de la tenencia de la tierra. Los porcentajes y requisitos se fijan cada año en la ley de ingresos de la entidad o del municipio, así que conviene preguntarlo expresamente al notario: no se aplican de forma automática.
¿Cuándo se paga el ISAI?
Al otorgarse la escritura. El notario lo retiene como parte de los gastos de escrituración y lo entera a la autoridad dentro del plazo legal. Si el impuesto no se cubre, la escritura no puede inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
Calcula tu caso y encuentra notaría
El ISAI es solo uno de los seis conceptos que se pagan al escriturar. Consulta el costo total de escrituración por estado o estima tu operación con la calculadora.