Compraventa inmobiliaria
Guía CNFP: qué es, requisitos, tiempos y los mejores notarios para tu trámite.
¿Qué es compraventa inmobiliaria?
La compraventa inmobiliaria es el contrato mediante el cual una persona (vendedor) transmite la propiedad de un bien inmueble a otra (comprador) a cambio de un precio cierto en dinero. En México, toda compraventa de inmueble por un valor superior al equivalente a 365 veces el salario mínimo debe celebrarse ante notario público para ser inscribible en el Registro Público de la Propiedad (artículo 2320 del Código Civil Federal).
La compraventa de inmueble es el trámite notarial más solicitado en México, con más de 600 mil operaciones formalizadas anualmente según cifras del Consejo Nacional del Notariado Mexicano. El notario interviene no solo como fedatario sino como asesor jurídico imparcial para ambas partes, verificando la titularidad del vendedor, la inexistencia de gravámenes, la vigencia del certificado de libertad de gravamen y la situación fiscal del inmueble. Además calcula y retiene los impuestos correspondientes (ISAI estatal, ISR, IVA si aplica) y gestiona la inscripción ante el Registro Público. El proceso típico dura entre 15 y 45 días dependiendo del estado, el valor del inmueble y la complejidad documental.
¿Cuándo necesitas este trámite?
Algunas de las situaciones más comunes en las que debes acudir a notario para este trámite:
- ✓ Compras un inmueble (casa, departamento, terreno, local)
- ✓ Vendes un inmueble de tu propiedad
- ✓ El valor excede 365 UMAs (aproximadamente $40,000 MXN) y debe escriturarse
- ✓ Requieres inscribir la operación en el Registro Público para oponibilidad a terceros
- ✓ Vas a solicitar un crédito hipotecario (el banco exige escritura pública)
Requisitos y documentación
Prepara la siguiente documentación antes de acudir al notario. La mayoría de estos documentos se solicitan en copia y original para cotejo:
- 1 Identificación oficial vigente de ambas partes (INE, pasaporte)
- 2 CURP y RFC del comprador y vendedor
- 3 Escritura o título de propiedad del vendedor
- 4 Certificado de libertad de gravamen (vigencia 30-90 días según estado)
- 5 Boleta predial y constancia de no adeudo
- 6 Boleta de agua y constancia de no adeudo
- 7 Avalúo fiscal o comercial vigente
- 8 Acta de matrimonio si aplica régimen ganancial
- 9 Comprobante de domicilio de ambas partes
Esta lista es orientativa. El notario que elijas puede solicitar documentos adicionales según el caso específico y la legislación del estado donde se realice el trámite.
Costo y desglose
El costo total de una compraventa oscila entre el 5% y el 8% del valor de la operación, e incluye: honorarios del notario (regulados por arancel estatal, típicamente 1%-1.5% del valor), Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI, entre 2% y 4.5% según estado), derechos del Registro Público (0.3%-1%), certificados y gestoría. Es obligación del notario entregarte un desglose por escrito antes de firmar.
Tip CNFP: solicita cotización a 3 notarios distintos del mismo estado antes de elegir. Los aranceles son regulados pero existen márgenes por descuentos y servicios adicionales. En el directorio puedes enviar una solicitud simultánea a varios notarios.
Fundamento legal
Código Civil Federal artículos 2248-2329 (del contrato de compraventa), 2320 (escritura pública obligatoria), 3005-3074 (Registro Público). Cada entidad federativa tiene además su propio Código Civil estatal que rige los aspectos locales. La Ley del Notariado estatal regula la actuación notarial (en CDMX: Ley del Notariado del DF, DOF 28/marzo/2000).
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir cualquier notario del país para una compraventa?
¿Cuánto tarda el proceso completo?
¿Es obligatorio que el vendedor también acuda al notario?
¿Qué pasa si el vendedor tiene deudas del predial?
¿Listo para realizar tu compraventa inmobiliaria?
Solicita cotización directa a varios notarios verificados en tu estado. Sin comisiones, respuesta en 24–48 horas.