Compraventa de casa en Michoacán: costo, ISAI y notarías
284 notarías registradas en Michoacán · Datos del arancel estatal actualizados a julio de 2026
La compraventa de un inmueble es el contrato por el que una persona transmite la propiedad de una casa, departamento o terreno a otra a cambio de un precio, y que para surtir efectos frente a terceros debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. En Michoacán, escriturar un inmueble de $2,000,000 representa un costo estimado de $105,650: honorarios del notario, IVA del 16%, el ISAI del estado —3%—, derechos de registro, avalúo y certificados. El directorio oficial del CNFP registra 284 notarías en la entidad.
Cuánto cuesta escriturar una casa en Michoacán
Desglose estimado sobre un inmueble de $2,000,000, con la tasa de ISAI vigente en Michoacán y la tabla promedio del CNFP, porque el estado no publica un arancel moderno.
| Honorarios del notario | $21,250 |
| IVA (16% sobre honorarios) | $3,400 |
| ISAI (3%) | $60,000 |
| Derechos del Registro Público | $12,000 |
| Avalúo | $6,500 |
| Certificados y constancias | $2,500 |
| Total estimado | $105,650 |
Estimación orientativa. La cotización formal la entrega el notario conforme al arancel vigente y a las particularidades de la operación.
Fundamento legal en Michoacán
El contrato de compraventa está regulado por el Código Civil de cada entidad federativa. Cuando el valor del inmueble supera el mínimo que fija la ley local, la operación debe otorgarse en escritura pública ante notario: no basta un contrato privado. La intervención del notario cumple tres funciones distintas que conviene no confundir: da fe de la identidad y la voluntad de quienes firman, revisa que el inmueble esté libre de gravámenes y al corriente en sus contribuciones, y calcula, retiene y entera los impuestos que la operación genera. La escritura solo produce efectos frente a terceros —es decir, protege al comprador contra reclamaciones posteriores— una vez inscrita en el Registro Público de la Propiedad de la entidad.
En Michoacán la actuación del notario se rige por la Ley del Notariado del Estado de Michoacán, y los instrumentos que se otorgan ante él se inscriben en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Michoacán. El régimen arancelario de la entidad está clasificado como «Congelado»: Arancel formal vigente pero con montos nominales obsoletos. Honorarios reales pactados libremente.
Qué documentos necesitas
Llevar el expediente completo desde la primera cita es lo que más acorta los tiempos. Estos son los documentos que solicita el notario:
Escritura anterior del inmueble
El título con que el vendedor acredita la propiedad, ya inscrito en el Registro Público.
Certificado de libertad de gravamen
Lo solicita el notario al Registro Público para confirmar que el inmueble no tiene hipotecas, embargos ni limitaciones.
Constancias de no adeudo
Predial y agua al corriente; en condominio, también la cuota de mantenimiento.
Avalúo del inmueble
Practicado por perito autorizado. Determina la base gravable de los impuestos, por eso no es opcional.
Identificaciones oficiales
De comprador y vendedor, junto con CURP y RFC de ambos.
Estado civil y régimen matrimonial
Acta de matrimonio o de nacimiento. Si el vendedor está casado por sociedad conyugal, se requiere el consentimiento del cónyuge.
Cómo se tramita, paso a paso
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1
Elegir notaría y cotizar
Solicita la cotización desglosada por escrito: honorarios, IVA, ISAI, derechos de registro, avalúo y certificados como partidas separadas.
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2
Entregar documentación
El notario integra el expediente y solicita el certificado de libertad de gravamen y las constancias de no adeudo.
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3
Practicar el avalúo
Un perito autorizado valúa el inmueble; ese valor determina la base de los impuestos.
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4
Firmar la escritura
Comprador y vendedor comparecen ante el notario, que lee el instrumento y da fe de la firma.
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5
Pagar impuestos y derechos
El notario entera el ISAI y retiene el ISR que en su caso corresponda al vendedor.
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6
Inscribir en el Registro Público
Último paso y el más importante: hasta la inscripción, la compra no es oponible frente a terceros.
Notarías en Michoacán
El directorio oficial del CNFP registra 284 notarías en Michoacán, con datos validados con fuentes oficiales. Estas son las ciudades de la entidad con directorio propio:
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio escriturar ante notario?
Sí cuando el valor del inmueble supera el mínimo que fija el Código Civil de la entidad, que es el caso de prácticamente cualquier vivienda. Un contrato privado de compraventa puede obligar entre las partes, pero no transmite la propiedad de manera oponible a terceros ni permite inscribir el inmueble a nombre del comprador.
¿Quién elige al notario, el comprador o el vendedor?
Por regla general lo elige quien paga los gastos de escrituración, que suele ser el comprador. Cuando interviene un crédito hipotecario, la institución financiera puede tener notarías autorizadas dentro de las cuales el cliente escoge.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura en el Registro Público?
La compraventa vale entre comprador y vendedor, pero no frente a terceros. En la práctica significa que otro tercero de buena fe podría inscribir un derecho sobre el mismo inmueble y quedar mejor protegido, y que no podrás vender, hipotecar ni heredar con seguridad jurídica.
¿Cuánto tarda una escrituración?
Entre tres y ocho semanas en condiciones normales. Los plazos los marcan los terceros, no el notario: la expedición del certificado de libertad de gravamen, el avalúo y, sobre todo, la inscripción en el Registro Público, cuyos tiempos varían mucho de una entidad a otra.