Cuánto cuesta escriturar en México: comparativa por estado
Los 32 estados, con su ISAI real, el arancel notarial vigente y el costo total estimado sobre un inmueble de $2,000,000.
Datos actualizados a julio de 2026 · Fuente: aranceles publicados por cada entidad
Escriturar una casa de $2,000,000 en México cuesta entre $71,834 y $159,063 según el estado, con un promedio de $103,381. La diferencia la explica sobre todo el ISAI, el impuesto estatal por adquirir el inmueble, que va del 1.5% en Chiapas al 5.5% en Estado de México. Al monto se suman honorarios del notario, IVA, derechos de registro, avalúo y certificados.
Chiapas
Estado de México
Costo de escrituración por estado ($2,000,000)
Estimación con la metodología del CNFP: honorarios del arancel estatal + IVA 16% + ISAI + derechos de registro + avalúo + certificados.
| Estado | ISAI | Honorarios | Total estimado | % del valor | Arancel |
|---|---|---|---|---|---|
| Aguascalientes | 2% | $17,950 | $81,822 | 4.1% | 2015 · Moderno |
| Baja California | 2.8% | $21,250* | $101,650 | 5.1% | 2009 · Inconsistente |
| Baja California Sur | 3% | $24,192 | $109,063 | 5.5% | 2024 · Moderno |
| Campeche | 3% | $21,250* | $105,650 | 5.3% | — · Sin tabulador |
| Chiapas | 1.5% | $17,960 | $71,834 | 3.6% | 2015 · Moderno |
| Chihuahua | 1.8% | $21,250* | $81,650 | 4.1% | 1989 · Congelado |
| Ciudad de México | 4.5% | $22,667 | $137,294 | 6.9% | 2026 · Moderno |
| Coahuila | 3% | $21,250* | $105,650 | 5.3% | 1979 · Inconsistente |
| Colima | 2.5% | $21,250* | $95,650 | 4.8% | — · Inconsistente |
| Durango | 2.5% | $21,250* | $95,650 | 4.8% | 1988 · Congelado |
| Estado de México | 5.5% | $24,192 | $159,063 | 8.0% | 2025 · Moderno |
| Guanajuato | 2.5% | $21,250* | $95,650 | 4.8% | — · Sin tabulador |
| Guerrero | 2.5% | $21,250* | $95,650 | 4.8% | — · Sin tabulador |
| Hidalgo | 2.5% | $21,250* | $95,650 | 4.8% | — · Inconsistente |
| Jalisco | 3% | $38,329 | $125,462 | 6.3% | 2025 · Moderno |
| Michoacán | 3% | $21,250* | $105,650 | 5.3% | 1974 · Congelado |
| Morelos | 2% | $21,250* | $85,650 | 4.3% | — · Inconsistente |
| Nayarit | 2.5% | $21,250* | $95,650 | 4.8% | 2011 · Inconsistente |
| Nuevo León | 3% | $21,250* | $105,650 | 5.3% | — · Sin tabulador |
| Oaxaca | 3% | $21,250* | $105,650 | 5.3% | — · Sin tabulador |
| Puebla | 2% | $20,798 | $85,126 | 4.3% | 2022 · Moderno |
| Querétaro | 3% | $24,120 | $108,979 | 5.5% | 2022 · Moderno |
| Quintana Roo | 3% | $21,250* | $105,650 | 5.3% | 2016 · Inconsistente |
| San Luis Potosí | 3.5% | $17,950 | $111,822 | 5.6% | 2022 · Moderno |
| Sinaloa | 4.6% | $21,250* | $137,650 | 6.9% | 2016 · Inconsistente |
| Sonora | 4.5% | $15,883 | $129,424 | 6.5% | 2023 · Moderno |
| Tabasco | 2% | $21,250* | $85,650 | 4.3% | — · Sin tabulador |
| Tamaulipas | 3% | $21,250* | $105,650 | 5.3% | — · Sin tabulador |
| Tlaxcala | 2.5% | $21,250* | $95,650 | 4.8% | — · Inconsistente |
| Veracruz | 3% | $21,250* | $105,650 | 5.3% | 1967 · Congelado |
| Yucatán | 2% | $21,250* | $85,650 | 4.3% | 1939 · Congelado |
| Zacatecas | 2.5% | $21,250* | $95,650 | 4.8% | 1989 · Congelado |
* Honorarios estimados con la tabla promedio del CNFP: 22 estados no tienen arancel moderno publicado, por lo que en la práctica los honorarios se pactan entre el notario y el cliente. Consulta el detalle en aranceles notariales por estado.
Dónde cuesta menos escriturar
- 1. Chiapas (ISAI 1.5%) $71,834
- 2. Chihuahua (ISAI 1.8%) $81,650
- 3. Aguascalientes (ISAI 2%) $81,822
- 4. Puebla (ISAI 2%) $85,126
- 5. Morelos (ISAI 2%) $85,650
Dónde cuesta más escriturar
- 1. Estado de México (ISAI 5.5%) $159,063
- 2. Sinaloa (ISAI 4.6%) $137,650
- 3. Ciudad de México (ISAI 4.5%) $137,294
- 4. Sonora (ISAI 4.5%) $129,424
- 5. Jalisco (ISAI 3%) $125,462
Qué se paga al escriturar
El precio de una escrituración no es un honorario único: son seis conceptos, y solo uno corresponde al notario. Conocerlos permite revisar cualquier cotización con criterio.
Honorarios del notario
Se calculan con la tabla progresiva del arancel de su estado: a mayor valor del inmueble, menor porcentaje marginal. El arancel es un tope máximo.
IVA (16%)
Se aplica únicamente sobre los honorarios del notario, no sobre los impuestos ni los derechos.
ISAI
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, de competencia estatal o municipal. Es el concepto que más varía entre entidades y lo paga el comprador.
Derechos de registro
Pago al Registro Público de la Propiedad para inscribir la escritura; sin esa inscripción la operación no es oponible frente a terceros.
Avalúo
Valuación del inmueble por perito autorizado, requerida para determinar la base de los impuestos.
Certificados
Libertad de gravamen, no adeudo predial y de agua: acreditan que el inmueble está libre de deudas y limitaciones.
Cómo calculamos estas cifras
Partimos de un inmueble de $2,000,000 y aplicamos, para cada entidad, la tabla progresiva de su arancel notarial cuando está publicado y vigente; en los estados sin arancel moderno usamos una tabla promedio del CNFP y lo señalamos expresamente. Sobre los honorarios añadimos el IVA del 16%, y por separado el ISAI con la tasa vigente de la entidad, los derechos de registro, el avalúo y los certificados. Las tasas de ISAI y los años de arancel provienen de las publicaciones oficiales de cada estado, enlazadas en la tabla de aranceles. Es una estimación orientativa: la cotización formal corresponde al notario ante quien se otorgue el instrumento.
Preguntas frecuentes sobre el costo de escriturar
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en México?
Sobre un inmueble de $2,000,000, el costo total de escrituración va de $71,834 a $159,063 según el estado (promedio $103,381), es decir entre el 3.6% y el 8.0% del valor. El componente que más varía es el ISAI, que fija cada entidad.
¿Qué conceptos incluye el costo de escrituración?
Son seis: honorarios del notario según el arancel de su estado, IVA del 16% sobre esos honorarios, ISAI o impuesto de adquisición, derechos del Registro Público de la Propiedad, avalúo del inmueble y certificados de libertad de gravamen y no adeudo. El notario desglosa cada uno en su cotización.
¿En qué estados es más caro escriturar?
Con el inmueble de referencia, los costos más altos se dan en Estado de México, Sinaloa, Ciudad de México, principalmente por su tasa de ISAI. Los más accesibles son Chiapas, Chihuahua, Aguascalientes.
¿Los honorarios del notario son negociables?
El arancel estatal funciona como tope máximo, no como precio fijo. Muchos notarios cobran por debajo de ese tope, y en los estados sin tabulador publicado los honorarios se pactan directamente entre el notario y el cliente. Por eso conviene pedir la cotización desglosada por escrito antes de firmar.
¿Puedo pagar menos ISAI si es mi primera vivienda?
Varias entidades otorgan reducciones al ISAI para adquirentes de primera vivienda o vivienda de interés social, y los porcentajes cambian cada ejercicio fiscal. Conviene preguntarlo expresamente al notario, porque el descuento no se aplica de forma automática.
¿Este cálculo sustituye la cotización del notario?
No. Es una estimación construida con los aranceles publicados y las tasas vigentes de ISAI para orientar al ciudadano. La cotización formal la entrega el notario ante quien se otorgue la escritura, conforme al arancel específico de su estado y a las particularidades de la operación.