Donación de casa en Ciudad de México: costo, ISAI y notarías
226 notarías registradas en Ciudad de México · Datos del arancel estatal actualizados a julio de 2026
La donación de un inmueble es el contrato por el que una persona transmite gratuitamente la propiedad de una casa, departamento o terreno a otra, y que para ser válida debe otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. En Ciudad de México, sobre un inmueble de $2,000,000, el costo estimado es de $137,294: honorarios del notario, IVA del 16%, el impuesto de adquisición del estado —4.5%—, derechos de registro, avalúo y certificados. El directorio oficial del CNFP registra 226 notarías en la entidad.
Cuánto cuesta una donación de casa en Ciudad de México
Desglose estimado sobre un inmueble de $2,000,000 en Ciudad de México, con la tabla progresiva del arancel del estado.
| Honorarios del notario | $22,667 |
| IVA (16% sobre honorarios) | $3,627 |
| Impuesto de adquisición · ISAI (4.5%) | $90,000 |
| Derechos del Registro Público | $12,000 |
| Avalúo | $6,500 |
| Certificados y constancias | $2,500 |
| Total estimado | $137,294 |
Varias entidades reducen o eximen el ISAI cuando la donación se hace entre ascendientes y descendientes en línea recta o entre cónyuges. El beneficio, sus porcentajes y sus requisitos los fija la legislación local de cada ejercicio, no se aplica de forma automática y conviene preguntarlo expresamente al notario. La estimación de arriba NO incluye ese beneficio: es el escenario sin reducción.
Estimación orientativa. La cotización formal la entrega el notario conforme al arancel vigente y a las particularidades de la operación.
Fundamento legal en Ciudad de México
La donación está regulada por el Código Civil de cada entidad federativa. Tres reglas ordenan la materia y conviene conocerlas antes de firmar. La primera es de forma: tratándose de inmuebles, la donación debe constar en escritura pública, sin excepción. La segunda es la aceptación: el donatario debe aceptar la donación en vida del donante, porque si no lo hace el acto no se perfecciona, lo que distingue a la donación del testamento. La tercera es el límite: nadie puede donar más de lo que necesita para cumplir sus obligaciones alimentarias, y una donación que las comprometa puede declararse inoficiosa y reducirse. El Código Civil prevé además que la donación se revoque por ingratitud del donatario o por el nacimiento posterior de hijos del donante, en los supuestos y plazos que fija la legislación local.
En Ciudad de México la actuación del notario se rige por la Ley del Notariado del Estado de Ciudad de México, y los instrumentos que se otorgan ante él se inscriben en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Ciudad de México. El régimen arancelario de la entidad está clasificado como «Moderno»: Arancel vigente, transparente y actualizado en UMA, INPC o Colegio.
Qué documentos necesitas
Llevar el expediente completo desde la primera cita es lo que más acorta los tiempos. Estos son los documentos que solicita el notario:
Escritura del inmueble
Título de propiedad del donante, inscrito en el Registro Público.
Certificado de libertad de gravamen
No puede donarse con plena limpieza un inmueble que arrastra hipotecas o embargos sin revelarlo.
Constancias de no adeudo
Predial y agua al corriente.
Avalúo del inmueble
Determina la base para el cálculo de las contribuciones.
Identificaciones de donante y donatario
Con CURP y RFC de ambos.
Acreditación del parentesco
Actas del registro civil cuando se busque aplicar alguna reducción del ISAI por parentesco.
Cómo se tramita, paso a paso
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1
Valorar si conviene donar o heredar
Son vías distintas con efectos fiscales y patrimoniales distintos. El notario puede explicar cuál se ajusta mejor al caso antes de decidir.
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2
Reunir la documentación
Escritura, certificados y constancias del inmueble, más identificaciones de ambas partes.
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3
Practicar el avalúo
Necesario para determinar la base de las contribuciones.
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4
Firmar la escritura de donación
Deben comparecer el donante y el donatario, porque la aceptación es indispensable.
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5
Pagar contribuciones
El notario determina y entera lo que corresponda conforme a la legislación de la entidad.
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6
Inscribir en el Registro Público
Hasta la inscripción, la donación no surte efectos frente a terceros.
Notarías en Ciudad de México
El directorio oficial del CNFP registra 226 notarías en Ciudad de México, con datos validados con fuentes oficiales. Estas son las ciudades de la entidad con directorio propio:
Ver las 226 notarías de Ciudad de México →Preguntas frecuentes
¿Conviene donar en vida o dejar el inmueble en testamento?
Depende del caso y no hay una respuesta general. La donación transmite la propiedad de inmediato y es irrevocable salvo en los supuestos que marca la ley, lo que significa perder el control del bien en vida. El testamento conserva la propiedad hasta el fallecimiento y puede modificarse cuantas veces se quiera. La decisión suele girar en torno a cuánto control quiere conservar el propietario y al tratamiento fiscal de cada vía.
¿La donación paga impuestos?
La adquisición por donación causa el impuesto local sobre adquisición de inmuebles, aunque varias entidades lo reducen o lo eximen cuando se da entre parientes en línea recta o entre cónyuges. En el ámbito federal, el ISR contempla exenciones para las donaciones entre ciertos parientes, sujetas a requisitos. El notario determina el tratamiento aplicable al caso concreto.
¿Se puede revocar una donación?
Solo en los supuestos que marca el Código Civil de la entidad, principalmente la ingratitud del donatario y el nacimiento posterior de hijos del donante, y dentro de los plazos que la propia ley señala. Fuera de esos casos la donación es firme, razón por la que conviene meditarla: no es un acto que pueda deshacerse por arrepentimiento.
¿Puedo donar una casa que todavía está hipotecada?
Jurídicamente puede transmitirse, pero el gravamen sigue al inmueble: el donatario recibiría la propiedad con la hipoteca encima. En la práctica la institución acreedora suele tener algo que decir conforme al contrato de crédito, y lo habitual es cancelar la hipoteca antes de donar.