Donación de casa en Sonora: costo, ISAI y notarías
111 notarías registradas en Sonora · Datos del arancel estatal actualizados a julio de 2026
La donación de un inmueble es el contrato por el que una persona transmite gratuitamente la propiedad de una casa, departamento o terreno a otra, y que para ser válida debe otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. En Sonora, sobre un inmueble de $2,000,000, el costo estimado es de $129,424: honorarios del notario, IVA del 16%, el impuesto de adquisición del estado —4.5%—, derechos de registro, avalúo y certificados. El directorio oficial del CNFP registra 111 notarías en la entidad.
Cuánto cuesta una donación de casa en Sonora
Desglose estimado sobre un inmueble de $2,000,000 en Sonora, con la tabla progresiva del arancel del estado.
| Honorarios del notario | $15,883 |
| IVA (16% sobre honorarios) | $2,541 |
| Impuesto de adquisición · ISAI (4.5%) | $90,000 |
| Derechos del Registro Público | $12,000 |
| Avalúo | $6,500 |
| Certificados y constancias | $2,500 |
| Total estimado | $129,424 |
Varias entidades reducen o eximen el ISAI cuando la donación se hace entre ascendientes y descendientes en línea recta o entre cónyuges. El beneficio, sus porcentajes y sus requisitos los fija la legislación local de cada ejercicio, no se aplica de forma automática y conviene preguntarlo expresamente al notario. La estimación de arriba NO incluye ese beneficio: es el escenario sin reducción.
Estimación orientativa. La cotización formal la entrega el notario conforme al arancel vigente y a las particularidades de la operación.
Fundamento legal en Sonora
La donación está regulada por el Código Civil de cada entidad federativa. Tres reglas ordenan la materia y conviene conocerlas antes de firmar. La primera es de forma: tratándose de inmuebles, la donación debe constar en escritura pública, sin excepción. La segunda es la aceptación: el donatario debe aceptar la donación en vida del donante, porque si no lo hace el acto no se perfecciona, lo que distingue a la donación del testamento. La tercera es el límite: nadie puede donar más de lo que necesita para cumplir sus obligaciones alimentarias, y una donación que las comprometa puede declararse inoficiosa y reducirse. El Código Civil prevé además que la donación se revoque por ingratitud del donatario o por el nacimiento posterior de hijos del donante, en los supuestos y plazos que fija la legislación local.
En Sonora la actuación del notario se rige por la Ley del Notariado del Estado de Sonora, y los instrumentos que se otorgan ante él se inscriben en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Sonora. El régimen arancelario de la entidad está clasificado como «Moderno»: Arancel vigente, transparente y actualizado en UMA, INPC o Colegio.
Qué documentos necesitas
Llevar el expediente completo desde la primera cita es lo que más acorta los tiempos. Estos son los documentos que solicita el notario:
Escritura del inmueble
Título de propiedad del donante, inscrito en el Registro Público.
Certificado de libertad de gravamen
No puede donarse con plena limpieza un inmueble que arrastra hipotecas o embargos sin revelarlo.
Constancias de no adeudo
Predial y agua al corriente.
Avalúo del inmueble
Determina la base para el cálculo de las contribuciones.
Identificaciones de donante y donatario
Con CURP y RFC de ambos.
Acreditación del parentesco
Actas del registro civil cuando se busque aplicar alguna reducción del ISAI por parentesco.
Cómo se tramita, paso a paso
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1
Valorar si conviene donar o heredar
Son vías distintas con efectos fiscales y patrimoniales distintos. El notario puede explicar cuál se ajusta mejor al caso antes de decidir.
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2
Reunir la documentación
Escritura, certificados y constancias del inmueble, más identificaciones de ambas partes.
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3
Practicar el avalúo
Necesario para determinar la base de las contribuciones.
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4
Firmar la escritura de donación
Deben comparecer el donante y el donatario, porque la aceptación es indispensable.
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5
Pagar contribuciones
El notario determina y entera lo que corresponda conforme a la legislación de la entidad.
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6
Inscribir en el Registro Público
Hasta la inscripción, la donación no surte efectos frente a terceros.
Notarías en Sonora
El directorio oficial del CNFP registra 111 notarías en Sonora, con datos validados con fuentes oficiales. Estas son las ciudades de la entidad con directorio propio:
Preguntas frecuentes
¿Conviene donar en vida o dejar el inmueble en testamento?
Depende del caso y no hay una respuesta general. La donación transmite la propiedad de inmediato y es irrevocable salvo en los supuestos que marca la ley, lo que significa perder el control del bien en vida. El testamento conserva la propiedad hasta el fallecimiento y puede modificarse cuantas veces se quiera. La decisión suele girar en torno a cuánto control quiere conservar el propietario y al tratamiento fiscal de cada vía.
¿La donación paga impuestos?
La adquisición por donación causa el impuesto local sobre adquisición de inmuebles, aunque varias entidades lo reducen o lo eximen cuando se da entre parientes en línea recta o entre cónyuges. En el ámbito federal, el ISR contempla exenciones para las donaciones entre ciertos parientes, sujetas a requisitos. El notario determina el tratamiento aplicable al caso concreto.
¿Se puede revocar una donación?
Solo en los supuestos que marca el Código Civil de la entidad, principalmente la ingratitud del donatario y el nacimiento posterior de hijos del donante, y dentro de los plazos que la propia ley señala. Fuera de esos casos la donación es firme, razón por la que conviene meditarla: no es un acto que pueda deshacerse por arrepentimiento.
¿Puedo donar una casa que todavía está hipotecada?
Jurídicamente puede transmitirse, pero el gravamen sigue al inmueble: el donatario recibiría la propiedad con la hipoteca encima. En la práctica la institución acreedora suele tener algo que decir conforme al contrato de crédito, y lo habitual es cancelar la hipoteca antes de donar.