Usucapión en Nayarit: costo, requisitos y notarías
68 notarías registradas en Nayarit · Datos del arancel estatal actualizados a julio de 2026
La usucapión, también llamada prescripción positiva, es el modo de adquirir la propiedad de un inmueble por haberlo poseído durante el tiempo y en las condiciones que exige la ley; se declara por sentencia judicial y esa sentencia se protocoliza ante notario para inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. En Nayarit, sobre un inmueble de $2,000,000, el costo estimado es de $95,650: honorarios del notario, IVA del 16%, el impuesto de adquisición del estado —2.5%—, derechos de registro, avalúo y certificados. El directorio oficial del CNFP registra 68 notarías en la entidad.
Cuánto cuesta escriturar una usucapión en Nayarit
Desglose estimado sobre un inmueble de $2,000,000 en Nayarit, con la tabla promedio del CNFP, porque el estado no publica un arancel moderno.
| Honorarios del notario | $21,250 |
| IVA (16% sobre honorarios) | $3,400 |
| Impuesto de adquisición · ISAI (2.5%) | $50,000 |
| Derechos del Registro Público | $12,000 |
| Avalúo | $6,500 |
| Certificados y constancias | $2,500 |
| Total estimado | $95,650 |
La estimación corresponde únicamente a la etapa notarial: protocolizar la sentencia e inscribirla. NO incluye el costo del juicio previo —honorarios de abogado, peritajes y gastos del procedimiento—, que corre por separado y suele ser la parte más onerosa y más larga del asunto.
Estimación orientativa. La cotización formal la entrega el notario conforme al arancel vigente y a las particularidades de la operación.
Fundamento legal en Nayarit
La usucapión está regulada por el Código Civil de cada entidad y el procedimiento para declararla, por el Código de Procedimientos Civiles local. La posesión que da lugar a ella debe reunir cinco calidades que las legislaciones estatales recogen con redacción casi idéntica: en concepto de propietario, pacífica, continua, pública y por el tiempo que la ley fija, plazo que suele ser más corto cuando la posesión es de buena fe y más largo cuando no lo es. Aquí está el punto que conviene entender: la usucapión no se tramita ante notario. Es un juicio, y solo cuando el juez dicta sentencia declarando que la propiedad se adquirió, esa sentencia se lleva al notario para protocolizarla e inscribirla, que es el paso que convierte la declaración judicial en un título oponible frente a terceros.
En Nayarit la actuación del notario se rige por la Ley del Notariado del Estado de Nayarit, y los instrumentos que se otorgan ante él se inscriben en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Nayarit. El régimen arancelario de la entidad está clasificado como «Inconsistente»: Base legal obliga arancel pero publicación no accesible al ciudadano.
Qué documentos necesitas
Llevar el expediente completo desde la primera cita es lo que más acorta los tiempos. Estos son los documentos que solicita el notario:
Sentencia que declara la usucapión
Ejecutoriada, es decir, ya firme y sin recursos pendientes.
Certificado de libertad de gravamen
Del inmueble cuya propiedad se declaró adquirida.
Constancias de no adeudo
Predial y agua al corriente.
Avalúo del inmueble
Determina la base de las contribuciones por la adjudicación.
Identificación del adjudicatario
Con CURP y RFC.
Antecedentes registrales
Los datos del folio en que aparece inscrito el inmueble a nombre del titular anterior.
Cómo se tramita, paso a paso
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1
Promover el juicio
Etapa judicial: se acredita la posesión con sus cinco calidades y por el plazo que fija la legislación de la entidad.
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2
Obtener sentencia ejecutoriada
El juez declara que la propiedad se adquirió por prescripción.
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3
Protocolizar la sentencia
El notario la incorpora a su protocolo y otorga la escritura correspondiente.
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4
Pagar contribuciones
La adjudicación causa las contribuciones locales que determine el notario.
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5
Inscribir en el Registro Público
Se cancela la inscripción anterior y se inscribe la nueva titularidad.
Notarías en Nayarit
El directorio oficial del CNFP registra 68 notarías en Nayarit, con datos validados con fuentes oficiales. Estas son las ciudades de la entidad con directorio propio:
Ver las 68 notarías de Nayarit →Preguntas frecuentes
¿La usucapión se puede tramitar directamente ante notario?
No. La declaración de que la propiedad se adquirió por prescripción corresponde al juez, mediante un juicio en el que se acredita la posesión y se emplaza al titular registral. El notario interviene después, para protocolizar la sentencia e inscribirla; ese paso es indispensable, pero no sustituye al juicio.
¿Cuánto tiempo hay que poseer para usucapir?
El plazo lo fija el Código Civil de cada entidad y varía según las circunstancias: es más corto cuando la posesión es de buena fe, es decir, cuando el poseedor entró con un título que creía suficiente, y más largo cuando es de mala fe. Además del tiempo, la posesión debe haber sido en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.
¿Puedo usucapir un inmueble que le renté a alguien?
No. Quien posee como arrendatario no lo hace en concepto de propietario, sino reconociendo la propiedad ajena, y esa calidad es precisamente la que exige la usucapión. Lo mismo ocurre con el comodatario o el depositario: la posesión derivada no conduce a la prescripción positiva.
¿Qué pasa si el dueño registral aparece durante el juicio?
Tiene derecho a comparecer y oponerse, y de hecho el procedimiento contempla su emplazamiento justamente para eso. Si acredita que la posesión no reunió las calidades exigidas o que interrumpió el plazo, la usucapión no procede. Por eso conviene documentar bien la posesión desde el inicio.