Permuta de inmuebles en Quintana Roo: costo, ISAI y notarías
111 notarías registradas en Quintana Roo · Datos del arancel estatal actualizados a julio de 2026
La permuta es el contrato por el que dos personas se transmiten mutuamente la propiedad de sendos inmuebles, sin que medie un precio en dinero; cuando recae sobre bienes raíces debe otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. En Quintana Roo, sobre un inmueble de $2,000,000, el costo estimado es de $105,650: honorarios del notario, IVA del 16%, el impuesto de adquisición del estado —3%—, derechos de registro, avalúo y certificados. El directorio oficial del CNFP registra 111 notarías en la entidad.
Cuánto cuesta una permuta en Quintana Roo
Desglose estimado sobre un inmueble de $2,000,000 en Quintana Roo, con la tabla promedio del CNFP, porque el estado no publica un arancel moderno.
| Honorarios del notario | $21,250 |
| IVA (16% sobre honorarios) | $3,400 |
| Impuesto de adquisición · ISAI (3%) | $60,000 |
| Derechos del Registro Público | $12,000 |
| Avalúo | $6,500 |
| Certificados y constancias | $2,500 |
| Total estimado | $105,650 |
En una permuta cada parte adquiere un inmueble, por lo que el impuesto de adquisición se causa DOS veces, una por cada adquirente. La estimación de arriba corresponde a UNA de las dos adquisiciones: el costo conjunto de la operación es sensiblemente mayor.
Estimación orientativa. La cotización formal la entrega el notario conforme al arancel vigente y a las particularidades de la operación.
Fundamento legal en Quintana Roo
La permuta está regulada por el Código Civil de cada entidad, que en general la somete a las mismas reglas de la compraventa en todo lo que no contradiga su naturaleza. La diferencia esencial es que aquí no hay precio: cada parte entrega un inmueble y recibe otro, de modo que ambas son simultáneamente enajenante y adquirente. Esa doble condición tiene una consecuencia práctica que sorprende a muchos: el impuesto local de adquisición se causa por cada una de las dos adquisiciones, no una sola vez por la operación. Cuando los inmuebles tienen valores distintos suele pactarse una diferencia en dinero, y si esa diferencia supera el valor del bien entregado la operación puede reclasificarse como compraventa conforme a la legislación local.
En Quintana Roo la actuación del notario se rige por la Ley del Notariado del Estado de Quintana Roo, y los instrumentos que se otorgan ante él se inscriben en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo. El régimen arancelario de la entidad está clasificado como «Inconsistente»: Base legal obliga arancel pero publicación no accesible al ciudadano.
Quintana Roo concentra una parte importante de su actividad notarial en operaciones inmobiliarias del corredor turístico: compraventas, fideicomisos en zona restringida —figura que la Constitución exige cuando un extranjero adquiere inmuebles dentro de los 50 kilómetros de la costa— y régimen de propiedad en condominio. Por ello es común que las notarías de la entidad atiendan a compradores nacionales y extranjeros, y que los trámites involucren traducción de documentos y constancias migratorias.
Qué documentos necesitas
Llevar el expediente completo desde la primera cita es lo que más acorta los tiempos. Estos son los documentos que solicita el notario:
Escrituras de ambos inmuebles
Cada parte acredita la propiedad del bien que entrega.
Certificados de libertad de gravamen
Uno por cada inmueble, para verificar que ninguno arrastra hipotecas o embargos.
Constancias de no adeudo
Predial y agua de ambos inmuebles.
Avalúos
De los dos bienes: determinan la base de las contribuciones y evidencian si hay diferencia de valor.
Identificaciones de ambas partes
Con CURP y RFC.
Consentimiento de los cónyuges
Cuando alguno de los permutantes esté casado bajo sociedad conyugal.
Cómo se tramita, paso a paso
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1
Valuar ambos inmuebles
Los avalúos definen si los valores son equivalentes o si debe pactarse una diferencia en dinero.
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2
Integrar el expediente doble
El notario solicita certificados y constancias de los dos bienes.
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3
Firmar la escritura de permuta
Un solo instrumento recoge las dos transmisiones.
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4
Pagar las contribuciones de ambas adquisiciones
Cada adquirente cubre el impuesto que le corresponde.
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5
Inscribir las dos transmisiones
Ambas se inscriben en el Registro Público de la Propiedad.
Notarías en Quintana Roo
El directorio oficial del CNFP registra 111 notarías en Quintana Roo, con datos validados con fuentes oficiales. Estas son las ciudades de la entidad con directorio propio:
Ver las 111 notarías de Quintana Roo →Preguntas frecuentes
¿La permuta paga el doble de impuesto que una compraventa?
En cuanto al impuesto local de adquisición, sí en términos prácticos: se causa por cada una de las dos adquisiciones, porque cada permutante adquiere un inmueble. Los honorarios notariales, en cambio, corresponden a un solo instrumento, aunque se calculan considerando el valor de la operación.
¿Qué pasa si los inmuebles valen distinto?
Se pacta una diferencia en dinero que compensa el desequilibrio. Si esa diferencia llega a superar el valor del bien entregado, la legislación local puede tratar la operación como compraventa y no como permuta, con las consecuencias fiscales que ello implica.
¿Se puede permutar un inmueble por otro en distinto estado?
Sí. Lo habitual es otorgar la escritura ante un notario y realizar después las inscripciones en el Registro Público de cada entidad donde se ubica cada inmueble, conforme a la legislación de cada una.
¿Necesito avalúo de los dos inmuebles?
Sí. Cada adquisición tiene su propia base gravable y cada una requiere acreditar el valor del bien que se recibe. Sin ambos avalúos no puede determinarse correctamente el impuesto de ninguna de las dos partes.